İnşaat sektörü nereye gidiyor?

Metin Atlıhan

AKP’nin 2002 yılından bu yana bu alana yapmış olduğu yatırım düşünüldüğünde 2018-2019 yıllarında inşaat sektörünün bir daralmaya gireceği ve bunun siyasi etkilerinin AKP tarafından da net olarak hissedileceğini bugünden söyleyebiliriz.

AKP’nin iktidara geldiği 2002 yılından buyana ekonominin lokomotifi haline getirdiği inşaat sektöründe kriz sinyalleri şimdiden görülmeye başlandı.  İmalat sanayine yatırım yapmaktan ziyade “taşa toprağa” yatırım yaparak ülkeyi büyüteceğini sanan bu anlayışın ülkeyi getirdiği yer bellidir.

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği tarafından Erzurum’da düzenleneni Gelişen Kentler Zirvesi’nde konuşan Adnan Polat, son 6 ayda gayrimenkul satışlarının özellikle büyükşehirlerde azaldığına dikkat çekti. Konuşmasının devamında Adnan Polat, “Firmaların nakit akışında çok ciddi sıkıntılar var. Bankalar kredileri sıkıyor. Eğer buna bir tedbir alınmazsa önümüzde çok büyük kaos olabilir. Firmaların yaptığı dev projeler yarım kalabilir, gayrimenkul sektörünün 200 alt sektörü belirlediğini, mevcut durum devam ederse 2018 yılının ortalarına doğru yaşanan sıkıntının daha fazla hissedileceği”nin altını çizdi.

Adnan Polat sermaye kesiminin rahatsızlıklarını en hafif biçimiyle ifade ediyor. Daha sert konuşacak hali yok zaten, “Reis” ne der sonra…

Ülkenin büyümesini bağladıkları konut sektörün de ciddi sorunlar olduğu artık patronlar tarafından da ifade edilmeye başlandıysa 2018’in çok parlak geçmeyeceğini söylemek herhalde falcılık olmayacaktır.

Konut sektöründe oluşan balon etkisi azalıyor mu?

Tüm dünyada etkisini gösteren ABD’nin 2008 de yaşadığı “Mortgage” krizinden daha az etkilenen Türkiye konut sektörü 2010 yılı itibariyle yeniden kendini toparlamıştı. Yeni üretilen konutların fiyatlarının artması ikinci el konut fiyatlarının kentsel dönüşüm nedeniyle beklenenden fazla artması beklentileri olumlu yönde etkilemişti. Ne olduysa sorun 2015 sonrasında yaşanmaya başlandı.

Tabloda görülebileceği gibi kira ve ikinci el konut fiyatları çalışanların gelirinden fazla artmıştır. Yeni üretilen konut fiyatları ise 2013 yılından itibaren gelir artışının altında kalmıştır.

2015 sonrasında fiyat artışını sürdüren konut sektörünün özellikle 2016 Temmuz ayından sonra fiyat artışları beklentinin altında kalmış görünüyor.

TÜİK verilerine göre 2017 Nisan ayında konut fiyat artışları yıllık bazda yüzde 7,53’de kaldı, enflasyonun yüzde 11,87’ye çıkması konut sahiplerinin kazancı enflasyonun gerisinde kalmasına sebep oldu. Yıllık mevduat faizlerinin yüzde 14-15’lere kadar çıktığı son aylarda konut sahiplerinin zararı yüzde 7,5’lar seviyesine kadar geldi.

Konutta temel sıkıntı İstanbul’da yaşanıyor. Anadolu’da konut fiyatlarında artış göreceli devam ederken, İstanbul’da bırakın artışı, fiyatlar talep azlığından düşmeye başladı. İTO verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları 2017 Nisan ayında yüzde 0,60 gerilerken, yıllık fiyat artışı da sadece 7,28’de kalarak yüzde 9,07 olan İstanbul genel fiyat artışlarının gerisinde kaldı.

Konut sektörünün ana taşıyıcısı olan İstanbul da yaşanan talep azalması ve fiyat düşüşlerindeki esas etkenin adı konmayan krizin olduğunun herkes farkına varmalı. İstanbul’daki konut stokunun bir milyon olduğu düşünüldüğünde yaşanan krizin boyutu ortaya çıkıyor. İnşaat sektörün patronları boşuna çırpınmıyor çünkü yaklaşmakta olan krizin bu sefer “teğet” geçmeyeceğini görebiliyorlar.

AVM’ler neden boş?

AKP’nin kalkınma modeli kurduğu inşaat sektörünün bir diğer ayağını alışveriş merkezleri (AVM) oluşturuyor. 1995 yılında 12 adet olan AVM sayısı 2002 yılında 53 adet olurken, 2017’de ise bu sayının 443’e yükselmesi bekleniyor. İstanbul’daki AVM sayısının 103 adeti geçmiş olması ise şaşkınlık uyandırıcı bir rakam. Paris, Berlin ve Londra’daki toplam AVM sayısında fazla olan bu rakam Türkiye’nin hangi alanda büyüdüğünü göstermesi açısından çok çarpıcı.

Son iki yılda açılan AVM’lerin yüzde 40 doluluk oranında olması ise artık AVM ekonomisinde sınırlarına geldiğimizi gösteriyor. AKP’nin büyüme politikasının gösterişli yapıları olan AVM’ler artık eskisi kadar cazip değil. Kiraların ciddi olarak düşmesi bile doluluk oranlarını artırmıyor.

Yurtdışı pazarı da daralıyor

İnşaat sektörünün yurtdışı taahhüt işleri ne durumda olduğu ise ülkenin dış politikasıyla doğrudan orantılı. Dış ülkelerde iş alan inşaat firmaları ciddi sıkıntılar yaşıyor. Özellikle Rusya uçağının düşürülmesi sonrası daralan Rusya pazarı ancak yeni yeni kendine geliyor.

Petrol fiyatlarındaki düşüş nedeniyle büyük proje yatırımlarında durgunluk yaşayan Azerbaycan ve Türki cumhuriyetlerde artık eskisi kadar kar transferine olanak tanımıyor.

Arap ülkelerinde taahhüt işlerini artırmaya çalışan inşaat sektörü firmaları bunda eskisi kadar başarılı olmakta zorlanıyorlar. Bunda Türkiye dış politikasının değişen ağırlıklarının önemli bir etkisi var.

İnşaat sektöründe kriz dinamikleri

İnşaat sektöründe yaşanan bu krizin bankalar üzerinde olumlu bir etki yaratmayacağı ise bilinen bir gerçek. Bankacılık hükümetin ısrarla düşük tutmaya çalıştığı konut kredileri Eylül ayı itibariyle ortalama yüzde 1,13’leri bulmuş durumda. Bu faiz oranlarının önümüzdeki dönemde yükselişe geçmesi bekleniyor. Konut fiyatlarındaki artışın düşmeye başlaması aynı zamanda varlıkları içinde ciddi bir tapu ipoteği bulunduran bankların karlılıklarını negatif yönde etkileyecektir. Son beş senede ödenemeyen konut kredilerinin yüzde 33 oranında artarken işsizliğin artması ile birlikte ödenemeyen kredilerin artışını da beraberinde getirecektir.

AKP 15 yıllık iktidarı boyunca en çok önemsediği kendine yakın bir sermaye sınıfının yaratılmasında gözbebeği olarak gördüğü gayrimenkule dayalı büyüme modelinin sınırlarına gelmiş durumda. Gayrimenkul temelli büyüme modellerinde ortalama çevrim süresi dünya çapında 18-23 yıl arası olarak hesaplanıyor. AKP’nin 2002 yılından bu yana bu alana yapmış olduğu yatırım düşünüldüğünde 2018-2019 yıllarında inşaat sektörünün bir daralmaya gireceği ve bunun siyasi etkilerinin AKP tarafından da net olarak hissedileceğini bugünden söyleyebiliriz.

Bu kriz temel olarak en çok inşaat sektörü ve onun belirlediği 200 yan sektörü de etkileyecektir. Bu sektörlerdeki işsizliğin ciddi olarak artması yine kimseyi şaşırtmamalı ve siyasi etkileri olacağı bugünden bilinmelidir.